La loi 16 sur la copropriété et le drain français : l’inspection à planifier avant 2028

La Loi 16 sur la copropriété en bref : ce que votre syndicat doit faire avant 2028

Adoptée le 5 décembre 2019, la Loi 16 — aussi appelée « nouvelle loi sur la copropriété » ou simplement « loi sur la copropriété au Québec » — a modifié le Code civil du Québec pour encadrer l’entretien des immeubles en copropriété divise. Son règlement d’application, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, est en vigueur depuis le 14 août 2025. C’est ce règlement sur la copropriété qui rend les obligations concrètes et datées.

Concrètement, la loi sur la copropriété de 2025 impose trois livrables à votre conseil d’administration :

• un carnet d’entretien qui inventorie les parties communes, leur état et les interventions réalisées ou planifiées;
• une étude du fonds de prévoyance qui chiffre, sur 25 ans, le coût de réparation et de remplacement de ces mêmes parties communes;
• des capitaux suffisants dans le fonds pour couvrir ces coûts.

Le règlement exige que le carnet d’entretien soit établi par un professionnel d’un ordre désigné — notamment ingénieurs, évaluateurs agréés ou architectes. Ces professionnels travaillent à partir de données, et pour tout ce qui est enterré, ces données n’existent que si une inspection a été faite. L’équation entre la loi 16 sur la copropriété et le drain français se résume donc ainsi pour votre conseil d’administration : la loi exige des documents, et le drain français doit y figurer avec un état réel, pas une hypothèse.

Le drain français, une partie commune sous la responsabilité du syndicat

Beaucoup de conseils d’administration l’ignorent : en copropriété divise, le drain français est une partie commune, au même titre que la toiture ou la fondation qu’il protège. Sa surveillance, son entretien et son remplacement relèvent donc du syndicat de copropriété — et leur coût se partage entre tous les copropriétaires.

Drain français

Conduit perforé installé au pied des fondations qui capte l’eau souterraine et l’éloigne de l’immeuble. Invisible une fois enfoui, il protège les fondations contre l’infiltration et l’humidité.

Partie commune

Portion de l’immeuble qui appartient à l’ensemble des copropriétaires et dont le syndicat assume l’entretien — le drain français de la copropriété en fait partie, tout comme l’égout et l’entrée d’eau.

Cheminée de nettoyage

Colonne d’accès verticale ajoutée au drain français existant, qui permet d’y insérer une caméra d’inspection ou un équipement de nettoyage sans excaver le pourtour du bâtiment.

Le drain français n’est d’ailleurs pas la seule infrastructure enterrée dont le syndicat est responsable : la conduite d’égout qui dessert l’immeuble appartient à la même catégorie, et son remplacement d’égout à Montréal suit la même logique de partie commune à documenter. Tout ce qui est enfoui sous votre copropriété doit se retrouver, noir sur blanc, dans vos documents de conformité.

Carnet d’entretien de la copropriété : inscrire le drain français noir sur blanc

Le carnet d’entretien de la copropriété est un inventaire vivant : chaque partie commune y figure avec son état, son historique d’interventions et sa fréquence d’entretien planifiée. Un carnet qui omet le drain français est incomplet — et un carnet qui l’inscrit « état inconnu » ne remplit pas sa fonction préventive. C’est dans ce document que le dossier reliant la loi 16 sur la copropriété et le drain français prend forme pour votre syndicat, ligne par ligne.

Pour le drain français, trois informations sont attendues par le professionnel qui établit votre carnet :

• l’état actuel du drain français (libre, partiellement obstrué, écrasé, racines, dépôts d’ocre ferreuse);
• les interventions réalisées (nettoyages, réparations, date de la dernière inspection);
• la fréquence d’inspection récurrente à planifier pour suivre son évolution.

Aucune de ces informations ne peut être devinée depuis la surface. C’est exactement le rôle d’une inspection du drain français par caméra : transformer une conduite invisible en données documentables. Avec des cheminées de nettoyage en place, cette inspection du drain français devient répétable à volonté — votre carnet d’entretien se met à jour à chaque cycle, sans nouveaux travaux d’accès.

Étude du fonds de prévoyance : impossible de chiffrer un drain français jamais inspecté

L’étude du fonds de prévoyance pose une question simple pour chaque partie commune : combien coûtera sa réparation ou son remplacement, et quand ? Pour un drain français, l’écart entre les scénarios est énorme. Un drain français en bon état ne demande qu’un entretien périodique; un drain français colmaté ou écrasé impose un remplacement — des travaux d’excavation dont le prix d’un drain français se situe entre 25 000 $ et 50 000 $ selon la configuration de l’immeuble.

Sans inspection, le syndicat ne peut pas chiffrer le drain français dans son étude du fonds de prévoyance : le professionnel inscrit une hypothèse, le fonds est sous-provisionné ou sur-provisionné, et la copropriété reste exposée. Le scénario que la Loi 16 cherche précisément à éviter — la cotisation spéciale surprise imposée aux copropriétaires quand une partie commune lâche sans préavis — redevient possible. Une phrase suffit pour situer la Loi 141, souvent confondue avec la Loi 16 : elle traite des obligations d’assurance des syndicats, pas de l’entretien; c’est un autre dossier.

L’inspection du drain français par cheminées de nettoyage : la solution conforme

Excavation Chanthier réalise l’inspection du drain français des copropriétés du Grand Montréal en installant des cheminées de nettoyage : des accès permanents par lesquels la caméra d’inspection circule dans le drain français, sans excaver le pourtour de l’immeuble. L’intervention livre un diagnostic complet de l’état du drain français — exactement la donnée que réclament votre carnet d’entretien et votre étude du fonds de prévoyance.

L’avantage est structurel : comme la Loi 16 impose une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans et un carnet d’entretien tenu à jour, le syndicat qui investit une fois dans ses accès inspecte ensuite son drain français à chaque cycle, à coût marginal — et nettoie la conduite par les mêmes cheminées si le diagnostic le recommande.

Comment se déroule l’inspection

L’installation se fait de l’extérieur, en un point ciblé — pas d’excavation du pourtour complet de l’immeuble. Concrètement :

1. Localisation du drain français : repérage du tracé du drain français au pied des fondations de la copropriété.
2. Installation de la cheminée de nettoyage : une colonne d’accès verticale est posée jusqu’au drain français, en un point (1 800 $) ou aux deux extrémités (2 500 $) selon la configuration de l’immeuble.
3. Inspection par caméra : la caméra circule dans la conduite et capte l’état réel — obstructions, écrasements, racines, dépôts d’ocre ferreuse.
4. Diagnostic documenté : le syndicat reçoit un constat d’état daté, directement transmissible au professionnel qui établit le carnet d’entretien et au préparateur de l’étude du fonds de prévoyance.

Le résultat est une donnée de conformité réutilisable : à chaque cycle d’étude, la même cheminée resservira — l’inspection du drain français devient une routine documentée plutôt qu’un chantier à planifier.

Plan d’action du syndicat avant août 2028

Pour un conseil d’administration, la conformité à la loi sur la copropriété se résume à une séquence logique — et le drain français s’y insère dès la première étape :

1. Inventorier les parties communes, y compris les infrastructures enterrées : drain français, égout, entrée d’eau. Ce qui n’est pas inventorié ne sera ni documenté ni provisionné.
2. Inspecter ce qui est invisible. Pour le drain français, c’est l’installation des cheminées de nettoyage et le passage de la caméra — la seule façon d’obtenir un état réel sans excaver.
3. Documenter dans le carnet d’entretien : état du drain français, interventions passées, fréquence d’inspection récurrente planifiée.
4. Provisionner dans l’étude du fonds de prévoyance : durée de vie restante et coût de remplacement (25 000–50 000 $) inscrits sur l’horizon de 25 ans.
5. Répéter au cycle de 5 ans : re-inspection par les accès existants, mise à jour du carnet et de l’étude — la conformité devient un processus, pas une course contre l’échéance.

Un syndicat qui enclenche cette séquence en 2026 ou 2027 garde la maîtrise du calendrier et du budget. Celui qui attend l’échéance d’août 2028 découvrira peut-être, en pleine échéance, qu’il doit financer à la fois l’inspection, un remplacement majeur et la refonte de ses documents.

Conclusion : la conformité à la Loi 16 commence sous vos fondations

La Loi 16 ne demande pas seulement des documents : elle demande des documents fondés sur l’état réel de l’immeuble. Pour le drain français — partie commune invisible, coûteuse à remplacer et déterminante pour la santé des fondations — cette exigence passe par une inspection. En installant des cheminées de nettoyage avant l’échéance d’août 2028, votre syndicat de copropriété transforme une inconnue enterrée en ligne documentée de son carnet d’entretien et de son étude du fonds de prévoyance — et évite à ses copropriétaires la cotisation spéciale que personne ne veut voter.